( تثبت الشفعة للشريك في )
تثبيت الشفعة للشريك في
مقدمة
الشفعة حق ثابت شرعا وقانونا لشريك العقار في استرداد العقار الذي باعه شريكه لغيره. ونصت المادة 934 من القانون المدني المصري على أنه: “للشريك في العقار أن يتملك حصة شريكه المبيعة للغير بالثمن الذي تم به البيع وذلك خلال شهرين من تاريخ العلم بالبيع”.
شروط تثبيت الشفعة
أن يكون للشفيع نصيب في العقار المبيع
ويشترط أن يكون نصيب الشفيع مشاعا مع البائع، ولا يشترط أن يكون محددا. ويجوز أن يكون هذا النصيب بالملكية أو أي حق عيني آخر كالانتفاع والارتفاق.
أن يكون المبيع عقارا
ويشترط أن يكون العقار المبيع عقارا بطبيعته أو بالتخصيص، ولا يشترط أن يكون واقعا في مصر.
أن يكون البيع صحيحا
ويجب أن يكون البيع صحيحا من الناحية الشكلية والجوهرية، ولا يمنع من صحة البيع أن يكون البيع صوريا أو لمصلحة البائع.
أن يعلن الشفيع برغبته في الشفعة خلال شهرين
يجب على الشفيع أن يعلن برغبته في الشفعة خلال شهرين من تاريخ علمه بالبيع، وذلك بإعلان رسمي يبلغ به البائع والمشتري، وإذا تعدد الشركاء وجب إعلان كل منهم.
أن يودع الشفيع الثمن خلال ثلاثين يوما
يجب على الشفيع أن يودع الثمن الذي تم به البيع خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلانه برغبته في الشفعة، وإذا كان العقار مثقلا برهن فيجب على الشفيع إيداع مبلغ كاف لسداد هذا الرهن.
أسباب سقوط حق الشفعة
إبراء الشفيع للغير
إذا تنازل الشفيع كتابة عن حقه في الشفعة لصالح المشتري أو البائع، يسقط حقه في الشفعة.
مضي المواعيد
يسقط حق الشفعة بمضي المواعيد القانونية، وهي شهرين للإعلان و30 يوما للإيداع.
عدم إيداع الثمن
إذا لم يودع الشفيع الثمن خلال 30 يوما من تاريخ الإعلان، يسقط حقه في الشفعة.
آثار تثبيت الشفعة
انتقال ملكية حصة البائع إلى الشفيع
بإتمام إجراءات الشفعة، تنتقل ملكية حصة البائع إلى الشفيع، ويحل الشفيع محل البائع في عقد البيع.
حلول الشفيع محل المشتري في الالتزامات
يحل الشفيع محل المشتري في جميع الالتزامات المترتبة على عقد البيع، مثل دفع الثمن والضرائب والرسوم.
استحقاق البائع للثمن المدفوع
يستحق البائع الثمن الذي أودعه الشفيع، ويجب على الشفيع أن يسلم هذا الثمن للبائع عند انتقال الملكية إليه.
الشفعة في الشريعة الإسلامية
أقر الشارع الحكيم حق الشفعة في الشريعة الإسلامية، وجاء في ذلك حديث رسول الله صلى الله عليه وسلم: “الجوار حق، والشفعة حق”. ونص الفقهاء على أن الشفعة تثبت للشريك في العقار إذا باع شريكه حصته لغيره، وذلك بشرط أن يكون شريكا في الملكية أو الانتفاع أو الرهن.
الشفعة في القانون المدني
أقر المشرع المصري حق الشفعة في القانون المدني المصري، وحدد شروطها وإجراءاتها. ونصت المادة 935 من القانون المدني على أنه: “للشريك في العقار إذا باع شريكه حصته أن يطلب إلى المشتري أن يتنازل له عن هذه الحصة بالثمن الذي اشتراها به”.
الشفعة في القانون السعودي
أقر المشرع السعودي حق الشفعة في المادة السابعة من نظام الشفعة، ونص على أنه: “للشريك في العقار أن يشفع إذا باع شريكه حصته لغيره”. واشترط النظام أن يكون الشفيع صاحب نصيب مشاع في العقار، وأن يتقدم بدعوى الشفعة خلال مدة شهر من تاريخ علمه بالبيع.
خاتمة
حق الشفعة هو حق مهم يحمي حقوق الشركاء في العقار، ويمنع الغير من التدخل في ملكيتهم. وحرصت التشريعات المختلفة على تنظيم هذا الحق وتحديد شروطه وإجراءاته، بما يحقق العدالة ويصون الحقوق.