( جاران لهما أرضان متجاورتان كل واحدة مستقلة عن الأخرى فباع أحدهما أرضه فلما علم الآخر طلب الشفعة هل تثبت الشفعة للجار الذي طلبها )
الشفعة في القانون المدني الأردني
الشفعة حق قانوني يمنح للجيران حق الأولوية في شراء عقار مجاور إذا أراد صاحبه بيعه، وذلك لمنع وقوع العقار في يد شخص غريب قد يسبب إزعاجًا أو ضررًا للجيران.
شروط ثبوت الشفعة
- أن يكون الشفيع جارًا لمن باع العقار، ويكون جارًا له إذا كانت بين عقاريهما حدود مشتركة.
- أن تكون العقارات متجاورة، أي أن يكون بينها حدود مشتركة، ويمكن أن تكون هذه الحدود بسيطة كالحدود المتكونة من سور أو شباك، ولا يشترط اتصال العقارين.
- أن يبيع أحد الجارين عقاره، سواء كان البيع اختياريا أم جبريا.
- أن يطلب الشفيع الشفعة خلال مدة معينة من تاريخ علمه ببيع العقار، وتختلف هذه المدة باختلاف نوع الشفيع.
- أن تكون الشفعة لمصلحة الشفيع، أي أن يكون شراؤه للعقار سيجلب له منفعة واضحة.
- أن تكون الشفعة جائزة قانونًا، فلا يجوز أن تخالف النظام العام أو الآداب، كما لا يجوز أن تكون موجهة ضد شخص معين.
- أن يكون الشفيع قادرًا على دفع ثمن العقار، سواء نقدًا أو عن طريق تبادل عقار آخر.
أنواع الشفعاء
ينقسم الشفعاء إلى نوعين رئيسين:
1. الشفيع بالجوار
وهو الجار الذي يكون عقاره مجاورًا للعقار المبيع، ويكون له حق الشفعة في حدود نصيبه من الجوار المشترك.
2. الشفيع بالشرك
وهو الجار الذي يكون شريكًا مع مالك العقار المبيع في عقار آخر، ويكون له حق الشفعة في حدود نصيبه في الشرك.
إجراءات طلب الشفعة
- أن يقوم الشفيع بإعلان رغبته في الشفعة إلى البائع والمشتري خلال المدة المحددة قانونًا.
- أن يودع الشفيع ثمن العقار لدى المحكمة المختصة، ويكون هذا الثمن هو الثمن المتفق عليه بين البائع والمشتري.
- أن يقوم الشفيع بإقامة دعوى شفعة أمام المحكمة المختصة خلال المدة المحددة قانونًا.
أحكام الشفعة
- إذا لم يطلب أحد الشفعاء الشفعة خلال المدة المحددة قانونًا، فإن البيع يصبح نافذًا ولا يجوز لأحد أن يتمسك بحق الشفعة بعد ذلك.
- إذا طلب أكثر من شفيع واحد الشفعة، فإن الشفعة تكون للشفيع الذي يكون عقاره أكثر جوارًا للعقار المبيع.
- إذا كان هناك أكثر من شفيع بالجوار متساوين في درجة الجوار، فإن الشفعة تكون لهم بالحصص.
- إذا كان هناك شفيع بالجوار وشفيع بالشرك، فإن الشفعة تكون للشفيع بالجوار، إلا إذا كان نصيب الشفيع بالشرك أكبر من نصيب الشفيع بالجوار.
- إذا باع الشفيع العقار الذي أخذه بالشفعة، فإن حق الشفعة يعود إلى الجيران الآخرين بنفس الترتيب السابق.
الشفعة في القانون المدني الأردني
تنظم أحكام الشفعة في القانون المدني الأردني بموجب المادة 1001 وما بعدها، وقد نصت هذه المواد على شروط ثبوت الشفعة وإجراءات طلبها وأحكامها.
الخلاصة
الشفعة هي حق قانوني يمنح للجيران حق الأولوية في شراء عقار مجاور إذا أراد صاحبه بيعه، وذلك لمنع وقوع العقار في يد شخص غريب قد يسبب إزعاجًا أو ضررًا للجيران. وتخضع الشفعة في القانون المدني الأردني لشروط وإجراءات وأحكام محددة، ويجب على الجار الذي يريد ممارسة حق الشفعة أن يتقيد بهذه الشروط والإجراءات.