( يستحق الشريك الشفعة في نصيب شريكه إذا انتقلت إلى آخر عن طريق )

( يستحق الشريك الشفعة في نصيب شريكه إذا انتقلت إلى آخر عن طريق )

يستحق الشريك الشفعة في نصيب شريكه إذا انتقلت إلى آخر عن طريق

ويعرف حق الشفعة بحق صاحب الشقص المجاور للشقص المبيع في تملك هذا الشقص المبيع دون غيره وبالثمن الذي تم به البيع، وتعتبر الشفعة من الحقوق التي تساعد في المحافظة على توزيع الملكيات واختلاطها على نحو متجانس، مما يساعد في توزيع الملكيات الخاصة بالأرض الزراعية وتشجيع الاستثمار على نحو أفضل، وسوف نتعرف على أنواع الشفعة المختلفة وكيفية القيام بها، وما هي الشروط اللازمة لقيامها، وكيف يتم القيام بحق الشفعة.

أنواع الشفعة

توجد أربعة أنواع من الشفعة، وهذه الأنواع هي:

1. شفعة الجوار: وهذا النوع من الشفعة يكون عن طريق شريك في ملكية عقار، وله حق في شفعة شريكه إذا أراد هذا الشريك بيع نصيبه لشخص آخر، ويكون هذا الحق خاص بالجار الملاصق للشقص المبيع.
2. شفعة الشركاء: يكون هذا النوع من الشفعة للشركاء في العقار، والذي يكون لكل منهم حق شفعة على حصة شريكه من العقار، ويجوز للشركاء الاتفاق على إلغاء حق الشفعة بينهم، ويكون هذا الاتفاق ملزم من قبل الكافة.
3. شفعة الحائط: ويكون هذا النوع من الشفعة لصاحب الحائط الملاصق للشقص المبيع، وليس لصاحب الحائط حق الشفعة إلا إذا كان الحائط مشترك بينه وبين من باع نصيبه، أو كان الحائط مملوكاً لصاحب الشقص المبيع ويريد بيع جزء منه، ويكون لصاحب الحائط الملاصق حق الشفعة في هذه الحالة.
4. شفعة الطريق: ويكون هذا النوع من الشفعة لصاحب الطريق الملاصق للشقص المبيع، إذا كان هذا الطريق ضرورياً لانتفاعه بالشقص الخاص به، ويكون لصاحب الطريق حق الشفعة في هذه الحالة، طالما كان الطريق ضرورياً له.

شروط حق الشفعة

هناك عدة شروط لا بد من توافرها حتى يستطيع الشخص القيام بحق الشفعة، وهذه الشروط هي:

1. وجود عقار مشترك: يجب أن يكون العقار الذي يريد الشخص شراء جزء منه مشترك مع عقار آخر.
2. قيام الشقصية: يجب أن يكون الشقص الذي يريد الشخص شراؤه شقصاً مستقلاً بذاته، بمعنى أنه غير مقترن بشقص آخر لا يمكن فصله عنه.
3. كون الشريك مستحقاً لحق الشفعة: يجب أن يكون الشريك الذي يريد شراء الشقص مستحقاً لحق الشفعة، بمعنى أنه ملاصق للشقص الذي تم بيعه أو أنه مشارك مع من باع الشقص في ملكية مشتركة.
4. أن لا يكون للشفيع نفع شخصي: ألا يكون الشفيع قد شارك في عملية البيع أو أنه كان عالماً بالبيع ولم يعترض عليه.
5. أن يكون الشفيع قادراً على دفع الثمن: يجب أن يكون الشفيع قادراً على دفع ثمن الشقص الذي يريد شراؤه، وإذا كان الشفيع غير قادر على دفع الثمن، فيسقط حقه في الشفعة.

كيفية القيام بحق الشفعة

هناك عدة خطوات يجب اتباعها للقيام بحق الشفعة، وهذه الخطوات هي:

1. إخطار البائع والمشتري: يجب أن يخطر الشفيع البائع والمشتري برغبته في القيام بحق الشفعة، وذلك خلال مدة لا تزيد عن سنة من تاريخ علمه بعقد البيع.
2. إيداع الثمن: يجب أن يقوم الشفيع بإيداع ثمن الشقص الذي يريد شراؤه لدى المحكمة المختصة، وذلك خلال مدة لا تزيد عن سنة من تاريخ إخطار البائع والمشتري.
3. إصدار الحكم: تقوم المحكمة المختصة بإصدار حكم بفسخ عقد البيع الأصلي وإحلال الشفيع محل المشتري، وذلك بعد التحقق من توافر شروط حق الشفعة.

الحالات التي لا يجوز فيها حق الشفعة

هناك بعض الحالات التي لا يجوز فيها القيام بحق الشفعة، وهذه الحالات هي:

1. إذا كان البيع قد تم بين الشركاء أنفسهم، بمعنى أن الشريك قد باع نصيبه لشريكه الآخر في العقار.
2. إذا كان البيع قد تم لضرورة ملزمة، بمعنى أن البائع قد اضطر لبيع نصيبه لتسديد دين عليه أو للإنفاق على نفسه أو على عائلته.
3. إذا كان البيع قد تم لصالح أحد الأقارب حتى الدرجة الثانية، بمعنى أن البائع قد باع نصيبه لابنه أو لأخيه أو لابن أخيه.
4. إذا كان البيع قد تم لصالح الدولة أو إحدى الجهات العامة، بمعنى أن البائع قد باع نصيبه للدولة أو لإحدى الجهات العامة لأغراض المصلحة العامة.
5. إذا كان البيع قد تم لصالح شخص قد اشترى العقار بالمزاد العلني، بمعنى أن البائع قد باع نصيبه لشخص قد اشترى العقار بالمزاد العلني.

القواعد العامة للشفعة

هناك بعض القواعد العامة التي تحكم حق الشفعة، وهذه القواعد هي:

1. حق الشفعة حق عيني: بمعنى أنه متعلق بالعقار وليس بالأشخاص.
2. حق الشفعة حق شخصي: بمعنى أنه يختص بالشريك الذي له حق الشفعة ولا يجوز له التنازل عنه للغير.
3. حق الشفعة حق مدة: بمعنى أنه يسقط بمضي سنة من تاريخ علم الشريك بالبيع.
4. حق الشفعة غير قابل للتقادم المسقط: بمعنى أنه لا يسقط بمضي المدة مهما طالت.
5. حق الشفعة لا ينتقل إلى الورثة: بمعنى أنه يسقط بوفاة الشريك المستحق له.

أهمية حق الشفعة

لح حق الشفعة أهميه كبيرة، وهذه الأهمية هي:

1. حماية حقوق الشركاء: يحمي حق الشفعة حقوق الشركاء في العقار من خلال إعطائهم الأولوية في شراء نصيب شريكهم إذا أراد بيعه.
2. الاستقرار الاجتماعي: يساهم حق الشفعة في الحفاظ على الاستقرار الاجتماعي، وذلك من خلال منع انتقال ملكية الأراضي الزراعية إلى جهات غير محلية.
3. تنظيم توزيع الملكيات: يساعد حق الشفعة في تنظيم توزيع الملكيات الزراعية، وذلك من خلال منع تركز الملكية في يد عدد قليل من الأشخاص.
4. توفير الأمن الغذائي: يساهم حق الشفعة في توفير الأمن الغذائي، وذلك من خلال ضمان عدم انتقال ملكية الأراضي الزراعية إلى جهات غير زراعية.
5. الحفاظ على التراث الثقافي: يساهم حق الشفعة في الحفاظ على التراث الثقافي، وذلك من خلال منع انتقال ملكية الأراضي الزراعية التي تحتوي على معالم أثرية أو تاريخية.

الخلاصة

حق الشفعة هو حق قانوني يتمتع به الشريك في العقار، والذي يسمح له بشراء حصة شريكه إذا أراد بيعها. ويتم القيام بحق الشفعة بإخطار البائع والمشتري وإيداع ثمن الحصة لدى المحكمة المختصة، وإصدار حكم بفسخ عقد البيع الأصلي وإحلال الشفيع محل المشتري. ويوجد عدة أنواع من الشفعة، وهي شفعة الجوار، وشفعة الشركاء، وشفعة الحائط، وشفعة الطريق. وتوجد عدة شروط يجب توافرها حتى يستطيع الشريك القيام بحق الشفعة، وهذه الشروط هي وجود عقار مشترك، وقي